不動産投資とは
不動産投資とは、利益を得る目的で、不動産（土地や建物）に投資をすることです。
不動産投資の対象は、マンション、アパートが一般的ですが、他にも戸建て、駐車場など様々な種類があります。
不動産投資は、低金利と将来的な年金不安を背景に、新たな資金運用先として注目されています。
さらに、他の高リスクな金融商品と異なり、比較的低リスクで長期的に安定した収入が得られ、節税効果も期待できることから、最近ではサラリーマンや公務員として働きながら不動産投資を始める「サラリーマン大家さん」も増えてきています。
不動産投資の位置付け
投資を考えるにあたって、投資期間のほかに、「リスク（危険性）」と「リターン（収益性）」が存在し、これらはある程度比例しています。
不動産投資は、例えば、短期間で大幅に価格が上下する株式等氏と比べればリスクが少なく、比較的安定したリターンを得ることができます。
また、低リスクといわれる預貯金と比べるとリスクはあるものの、預貯金よりは高いリターンを得ることができます。
以上から、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。
自分自身は、投資期間とどの程度のリスクが許容できるかによって、投資する対象を決めていくことになります。
投資期間からみる不動産投資
リスクとリターンからみる不動産投資
不動産投資の種類
不動産投資の代表的な種類は以下の5つがあげられます。
✔ 区分マンション投資（新築・中古）
✔ マンション・アパート一棟投資（新築・中古）
✔ 戸建て賃貸住宅投資（新築・中古）
✔ 駐車場・コインランドリー経営
✔ REIT（リート）（不動産投資信託）
- 区分マンション投資（新築・中古）
区分マンション投資とは、マンションの部屋を1室から購入し、家賃収入を得ることを目的とする不動産投資方法です。
不動産投資の中では比較的少額で始められ、借入金も少ないことから、初心者でも始めやすいのが特徴です。
また、東京・大阪などの大都市圏では空室になっても次の入居者が決まりやすく、流動性が高いため、資金が必要なときに売却しやすいメリットもあります。
しかし、一戸あたりの賃貸収入から管理費や修繕積立金を支払う必要があるため、利回りが低くなり、比較的大きなリターンが期待できないのがデメリットです。
- マンション・アパート一棟投資（新築・中古）
マンション・アパート一棟投資とは、マンションやアパートを部屋単位で投資する区分所有ではなく、一棟単位で購入して、家賃収入やその売却収入で投資資金の回収と利益を得る不動産投資方法です。
一棟投資は、区分投資に比べて、収益額は大きくなり、また、スケールメリットが得られるので、維持コストが抑えられ利回りが高いのがメリットです。
一方で、一棟投資は、区分投資と比べると投資金額が大きくなり、フルローンはほとんど組めないため、ある程度のまとまった資金が必要になります。
また、一棟投資は、区分投資のように複数物件に投資することが難しいため、災害や周辺地域の家賃水準下落により、大幅な収入減となるリスクが大きいデメリットがあります。
さらに、一棟投資は、販売価格が大きいことから、買い手が付くまでに時間がかかり、売却までに時間を要するなど、流動性が低いこともデメリットです。
- 戸建て住宅投資（新築・中古）
戸建て住宅投資とは、戸建ての住宅を購入し、入居者希望者に賃貸することで家賃収入を得る不動産投資方法です。
戸建て住宅投資は、アパート・マンション投資と比べて家賃を高く設定でき、比較的利回りが出やすいことと、入居者が主にファミリー層であるため、長期間の入居が期待でき、安定した収入が得られることがメリットです。
一方で、需要のないエリアでは空室リスクが高まり、流動性が低いため売却しにくいのがデメリットです。
- 駐車場・コインランドリー経営
不動産投資には、もともと所有している土地等を使って駐車場やコインランドリー経営を行う方法もあります。
- REIT（リート）（不動産投資信託）
REIT（リート）とは、オフィスビル、商業施設、マンションなどの投資用不動産が投資対象となる投資信託で、REIT（リート）を購入することで間接的に不動産に投資でき、分配金が得られる投資方法です。
REIT（リート）は、数万円からと少額から投資できるため現物の不動産よりリスクが低く、売却しやすいことがメリットです。
一方で、REIT（リート）は投資信託であるため、価格変動リスクがあります。
不動産投資で得られる収益
不動産投資を行うことによって得られる利益は、次の2つです。
✔ 運用益（インカムゲイン）➡ 家賃収入
✔ 売却益（キャピタルゲイン）➡ 物件の売却利益
- 家賃収入（インカムゲイン）
不動産投資におけるインカムゲインは、購入した不動産を他人に貸すことで継続的に得られる家賃収入があります。
- 売却利益（キャピタルゲイン）
所有している不動産を購入した金額以上で売却し、得られる利益を売却益（キャピタルゲイン）といいます。
不動産投資のメリット
- 他人資本の活用
不動産投資は、多くの場合、金融機関から融資を受けて投資を行い、家賃によって返済するため、自己資金の持ち出しが少なく投資ができます。
また、完済したら自分の持ち物になる。
- 安定した収入の確保
不動産は年単位での賃貸契約が多いため、長期的に収入が得られます。
また、賃料は株式のように大きく下がることは少ないので、家賃収入は比較的安定した収入になります。
- 節税効果
不動産投資を行った場合、固定資産税、借入金利、減価償却費をはじめ、修繕費や管理費、火災保険料、投資のために発生した交通費なども経費として計上することが可能であることから、一定の節税効果も見込めます。
特に、不動産を購入した初年度は、登録免許税や不動産取得税などの諸費用が発生するため、所得税の控除が受けられるケースが多く、高所得者にとっては大きなメリットとなります。
- 私的年金の形成
毎月入ってくる家賃収入は、老後の生活資金源となり、公的年金を補う収入源として期待できます。
- 相続対策
相続の際、預金や債券、株式等は時価で評価されますが、投資用不動産は、実勢価格の70％∼80％の路線価格で評価されますので、同額の預金等を相続した場合と比べて、相続税額を低く抑えるメリットがあります。
- 生命保険代わり
金融機関から融資を受けて投資用物件を購入する場合、団体信用生命保険（団信）に加入することが義務付けられています。
これにより、ローン返済期間中に本人が亡くなってしまったときや高度障害などになった際には、ローンの残債は保険から支払われるので、万一の時に家族に不動産資産と家賃収入を残すことができます。
最近では、3大疾病やがんも保障の対象となる保険もあるため、生命保険の代わりとして不動産投資を活用する人が増えてきています。
- インフレ対策
不動産の資産価値と家賃は、物価の上昇（インフレ）と連動するため、現金のように価値が下がった場合でも、資産価値が目減りするリスクはほとんどありません。
ただし、物件自体の老朽化による資産価値の低下は除きます。
不動産投資のデメリット・リスク
- 初期費用・頭金が必要
不動産投資を行うには、ある程度のまとまったお金が必要になります。
目安となりますが、不動産の購入に必要となる諸費用は、物件価格のおよそ3%を見込んでおく必要があります。
さらに、フルローンが組めない場合は頭金が必要となりますので、物件価格の10％程度が追加で必要になります。
- 空室リスク
入居者が退室後、すぐに次の入居者が見つからず、空室となるリスクはあります。
入居者がいなければ当然ですが賃貸収入は入ってこず、当初想定していた利回りが低下していくことになりますので、できるだけ空室期間を発生させない対策をとることが重要になります。
- 災害リスク
地震や台風などの災害で、物件に被害を受けるリスクがあります。
火災保険や地震保険などに未加入の場合、すべて自費で補修しなければなりません。
- 金利変動リスク
不動産投資ローンを変動金利を選択している場合、固定金利に比べて金利が低い反面、金利上昇に伴う返済金額の負担が大きくなるリスクがあります。
- 流動性リスク
不動産は、他の投資商品と比べると流動性が低いため、売りたい時にすぐに売却できないというデメリットがあります。
- 不動産価格の下落リスク
不景気等により、地価が下落することで購入した投資用不動産の資産価値が、下落するリスクがあります。
不動産投資をはじめたあとに必要なお金
不動産投資は、はじめた後にも定期的にかかる税金や費用があります。
先々かかる費用も用意できるかを考えて不動産投資を行いましょう。
✔ 固定資産税・都市計画税
✔ 火災保険料・地震保険料
✔ 管理費・修繕積立金
✔ 借入金利息
不動産投資をはじめたい方へのメッセージ
不動産投資をはじめようと考えている方に、お伝えしたいことがあります。
無理な投資はしない
不動産投資をするということは、ほとんどの人は金融機関から融資を受けて、借金を抱えることになります。
中には、巧みなキャッチコピーで勧誘やセミナーを行い、多額の借金をさせて物件を購入させる不動産投資会社もあります。
前でも述べましたが、不動産投資には空室リスクがあり、家賃収入が途絶えた場合、借金の返済が困難となり、最悪のケースでは自己破産をしてしまう、なんてことになってしまうかもしれません。
そうなると、投資した物件だけではなく、マイホームまで手放すことになってします。
不動産投資をはじめるときは、利益を得ることも重要ですが、身の丈にあった、無理な借金をしないようにしましょう。
信頼できる営業担当者を見つける
不動産投資をはじめる際には、不動産投資会社を通して物件を購入することになり、窓口は、担当してくれる営業担当者になります。
中には、不動産投資のメリットばかりを強調して、デメリットやリスクについての説明をほとんどせず、すぐに契約をしようとする営業担当者も残念ながら存在します。
投資用物件は日々流動しているため、いいと思った物件はすぐに買い手がついてしまう場合があります。
その物件の魅力についてはもちろんのこと、きちんとリスクやデメリットを説明してくれる、本当に顧客のことを考えてくれる、そんな営業担当者と付き合うようにしましょう。
投資は自己責任です。
本当に投資をしてよい物件か、信頼のおける営業担当者とよく相談して、納得した上で自ら判断することが大切です。