マンションやアパートに投資して、オーナー業をする上で最も大切な「空室対策」について解説していきます。
今すぐ実践できる対策もありますので是非参考にしてみてください。
管理会社が本当におすすめする空室対策16選
投資物件は自分で管理会社を設立するなどして「自主管理」をするか、「管理会社」に任せるかになります。
物件に対して「空室期間」をどれだけなくせるかは、その物件の管理次第で大きく変わります。
そこで今回は、物件を管理している管理会社が本当におすすめする空室対策を厳選しました。
それでは早速一つひとつ見ていきましょう。
①ポータルサイトの利用
まず一つ目ですが、ポータルサイトの利用です。
ポータルサイトは今やたくさんあります。
どれを利用すればいいか分からない部分もあるかと思います。
まずは３大ポータルサイトと呼ばれている「スーモ」、「ホームズ」、「アットホーム」のうちの一つには掲載しておいたほうがいいですね。
入居者を客付けしてくれる仲介会社の営業マンも、お客様にポータルサイトのURLを送って物件を紹介してくれる場合もあるので、出来るだけ有名なポータルサイトを利用することで、内覧前の入居者の信頼を勝ち取れる場合もあります。
また無料で掲載できるポータルサイトに関しては、出来るだけ多く登録すれば、物件名で検索したときに検索上位に上がりやすくなるので、出来るだけ多く登録してみましょう。
②物件近くの不動産屋に挨拶をする
ITがどれだけ進んでも、その地域に根付いた不動産屋が、入居者の客付けや物件管理が得意です。
地域性もありますが、その地域の物件は「地場の不動産屋だけ」が管理していることもあるくらいです。
物件の土地が変わることは一生ありません。
その土地の近くの不動産屋には、お土産と名刺を持って挨拶をして、直接物件の良さを伝えるなどしていきましょう。
時間がない方は、せめて管理してくれている管理会社の担当の方に、代理で行ってもらうなどしてもらいましょう。
③入居者負担となる初期費用を出来るだけ減らす
入居者の物件の決め手は賃料もありますが、初期費用がどれくらい抑えられるかも重要です。
もちろんオーナーとして最低限取らなければならない費用は請求しましょう。
しかし、空室期間が長引いたり、空室率が高いエリアに関しては、出来るだけ入居者の負担を減らせられるように、礼金を削ったり、鍵交換費用をオーナーが負担するなどしましょう。
④入居者の受け入れを幅広くする
外国人や職業が安定していない方などの受け入れを広くすることです。
家賃を保証する保証会社でご勤務されている方の話によると、毎月支払う家賃の最初の支払いを滞納している割合は約８%で、一度催告するとほとんど一か月以内に支払ってくれるとのことです。
２か月以上滞納するのは全体の約１%だそうです。
保証会社をつければ、保証会社が家賃は代位弁済してくれるので、オーナーにとってのリスクはありません。
とはいえ、保証会社に通らないケースもあり、オーナー審査だけで見極めなければならないケースもあるので、管理会社と相談してある程度許容範囲は持っておきましょう。
⑤ステージングを活用
ステージングとは広告の写真や内覧時に家具や照明を付けることで、物件に良い印象を持ってもらう演出です。
「物件を売却する時だけでなく、賃貸の募集でもするの？」と面倒に思って、ステージングをしない方多いと思います。
しかしステージングは一度すれば何度もその写真を使えたり、IKEAなどで購入した安い家具でも十分いい印象になり、反響は大きく上がるので、是非一度試してみてください。
⑥「ジモティ」の活用
ジモティを使っている方はあまりいないと思いますが、地方になればなるほど効果的です。
不用品をただでもらえるサイトとして有名です。
お問い合わせのある方で属性が高い方はあまりいないかもしれませんが、保証会社を利用したり、管理会社と話し合って審査するなどすれば、都心から離れた場所でも十分入居をつけることができます。
また、ジモティで集めた家具を利用するとお得にステージングまでもできますね(笑)
⑦「ウチコミ」の活用
ウチコミは大家さんが直接入居者を募集できるサイトです。
「管理会社や仲介業者がいるから大丈夫！」と思っていてはいけません。
ご自身で入居者を募集できるに越したことはありません。
また、入居者と直接やり取りができるので、ニーズを受け取りやすいというメリットがあります。
是非活用してみてください。
⑧管理会社と関係性を築く
これが一番といっても過言ではないくらい大事です。
管理会社は、オーナー業をしていく上でほとんどの業務に関わる、パートナー的な存在になります。
入居者を募集する時でなくても、お歳暮を贈ったり、定期的に訪問してお土産を持っていくなどして、関係性を築きましょう。
もちろん管理会社からしても一人のお客様なので対応はきちんとしてくれると思いますが、あまり親身でなかったりする場合は管理会社の変更なども視野に入れておきましょう。
⑨入居者と関係性を築く
空室対策としては、空室期間を短くすることも大切ですが、入居期間を長くすることも大切です。
入居者に住み心地のいい物件だと思ってもらえるように、オーナーとして出来る限りの努力をしましょう。
入居者と連絡をとることは基本的にないので難しいかもしれませんが、住所は自分の物件なのでわかります。
お歳暮を贈ったり、設備に問題はないか節目で手紙を送るなどして、入居者のために住み心地のよい環境を整えましょう。
オーナーが何度も手紙を送ったりすると少し怖いので、管理会社に頼んでもいいかもしれません。
⑩マンションエントランスを綺麗にしておく
基本的なことでもあり、管理会社がしてくれる内容ですが、物件の外観は常に見られるものです。
エントランスが汚れていると、入居者もそんな物件から出ていきたくなりますし、その地域に引越しを検討している方も、エントランスが汚れている時点でその物件の内覧をしたくなくなります。
ご自身の物件です。
お時間ある時は、定期的に見に行くようにして、エントランスだけでも綺麗にするように心がけましょう。
特に同じ地域で引っ越しする方は、引越しのきっかけが、綺麗なエントランスを見てその物件を検索することから始まるケースが多いです。
常に綺麗にしておきましょう。
⑪入居付けしてもらう仲介業者に広告料を出す
入居者を紹介してもらえた業者には、謝礼金として広告料(AD)を出します。
退去が決まったらすぐに、業者専用のポータルサイト(レインズやatbb)や物件の地域の不動産屋に広告料を伝えて宣伝していきましょう。
広告料の相場は地域によって違いますが、賃料の約0.5~1か月分ではないでしょうか。
オーナーの出費になるので、できるだけ抑えたい費用でもあります。
きちんと相場を調べて、募集のどの時期から広告料を出すかなども考えていきましょう。
⑫リフォーム、リノベーション、DIYをする
物件のエントランスも綺麗であるべきですが、プライベート空間にもなる中身が綺麗でないと意味がありません。
どうしても古くて汚れている場合は、費用対効果を考えてリノベーションに投資しましょう。
リノベーションをすることで入居付けが早くなる以外にも、家賃を高くして入居付けできる可能性も出てくるので、近隣の新築物件やリノベーションして間もない物件の家賃を調査して決めましょう。
リノベーションでなくても、今やDIYでも十分綺麗に内装できるので、時間に余裕がある方は試してみてもいいかもしれません。
⑬退去される前に入居者と賃料交渉する
入居期間を延ばしてもらうための施策です。
もちろんすぐに埋まるような人口の多い地域では家賃を下げるどころか、上げてでもすぐに入居者はつきます。
しかし人口の減少傾向にある空室率の高い地域では、出来るだけ長く住んでもらうことが、お金も労力もかからない空室対策です。
入居者が引越しする理由や家賃への不満等を聞いてみて、家賃を下げることも視野に入れましょう。
また更新してもらう時に家賃を下げることで、入居者のイメージアップにもつながるので、常にその物件の賃貸相場を頭に入れて、入居者と関わっていきましょう。
⑭業者にはわかりやすい図面・入居者には綺麗で見やすい広告
業者にはわかりやすい図面というのは、レインズに掲載する図面をわかりやすくするということです。
わかりやすい図面はもちろん仲介業者にとってわかりやすさなので、「広告料がいくらなのか」、「今内覧は可能なのか」といった、業者目線でのわかりやすさを追求してください。
入居者に綺麗で見やすい広告は基本ですよね。
こちらはポータルサイトのフォーマットがそもそもみやすく設計されているので、オーナーとして出来ることはやはり外観や内観の写真を綺麗に撮影することではないでしょうか。
今ではインスタグラムやYouTubeと言った媒体もあるので、フル活用してステージングされた物件の綺麗さをアピールしましょう。
⑮セキュリティを強化する
築古の物件ではオートロックがなかったり、電灯などの明かりが少なかったりします。
もちろんアルソックやセコムを完備することでセキュリティを上げてもいいかもしれませんが、できるだけコストはかけたくありません。
物件の敷地内に電灯を増やしたり、防犯カメラを設置するだけでも効果はあります。
セキュリティが何もない物件であれば、防犯対策に投資することも入居率アップにつながるので試してみてください。
⑯宅配BOXを設置する
今や、どのポータルサイトにも条件の中に宅配BOXという項目があります。
ITが進み通販が今後もさらに流行していく中で、宅配BOXの需要は高まるばかりです。
マンションやアパートだけでなく、戸建ての物件にも宅配BOXを設置しているところも増えてきています。
もしご自身の物件に宅配BOXがない場合は、Amazonでも売っていますので、検討してみましょう。
さいごに
今回は空室対策を16個に絞ってご紹介しましたが、他にもたくさんあります。
サブリースを検討してみたり、家具家電をつけたりするなどもありますが、上記で解説した16個の対策をまずはしてみてください。
実践することはとても大切ですが、ただただ実践するだけではだめです。
その地域の相場等を詳しくリサーチしたうえで、入居者の需要をしっかり把握して、「この地域ではこんな需要があるからこの空室対策をしよう！」と言うように考えて空室対策は練っていきましょう。